Перейти к содержанию
Муромский форум
Авторизация  
PAPA

Покупка Недвижимости

Рекомендуемые сообщения

Собираюсь приобрести квартиру(комнату в квартире). Как юридически правильно оформить покупку и на что обратить внимание при сделке.Сама покупка будет производиться в другом городе.При обращении в агенство было объявлено-стоимисть услуги-25% от покупки.Дорого!Вот и хотелось бы узнать что меня может ждать при покупке напрямую с продавцом через газету.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Цитата(PAPA @ 9.8.2007, 21:48)
Собираюсь приобрести квартиру(комнату в квартире). Как юридически правильно оформить покупку и на что обратить внимание при сделке.Сама покупка будет производиться в другом городе.При обращении в агенство было объявлено-стоимисть услуги-25% от покупки.Дорого!Вот и хотелось бы узнать что меня может ждать при покупке напрямую с продавцом через газету.


Предметом сделки купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора, должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права.
Особый интерес для участников договора представляет вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариально удостоверенного и зарегистрированного в Комитете муниципального жилья (либо его отделении) договора. Таким образом исключается риск возможных махинаций до окончания оформления документов продавцом.

Получение разрешения органов опеки и попечительства на совершение
сделки отчуждения квартиры

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка или коммерческого банка. Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы
а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;
г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);
д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;
е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.
Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.
В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.
В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи.
Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.
Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.
Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади.

Удостоверение договора купли-продажи если сторонами договора являются граждане.


Паспорт или иной документ, его заменяющий;
Справка БТИ (форма N 11-а);
Правоустанавливающие документы на недвижимость, т.е. документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о праве собственности; договор об отчуждении жилого помещения со штампом КМЖ о регистрации. Если имущество получено в дар или по наследству, то представляется документ, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный КМЖ либо БТИ);
Справка госналогинспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
Справка по данным паспортного учета о наличии или отсутствии обременений отчуждаемого имущества в виде права пользования жилым помещением третьими лицами;
Копия финансового лицевого счета;
Выписка из домовой книги;
Справка из РЭУ (ДЭЗа) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
Законными представителями недееспособных или не полностью дееспособных лиц представляются: опекунские удостоверения; разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом подопечного (постановление администрации по месту жительства недееспособного или не полностью дееспособного гражданина);
При отчуждении имущества, приобретенного супругами во время брака, требуется согласие супруга на отчуждение;
В случае продажи доли квартиры кем-либо из участников общей долевой собственности требуются либо заявления всех участников долевой собственности (подтверждающие, что продавец известил их о факте продажи и цене доли и они отказываются от права преимущественной ее покупки), либо свидетельство нотариальной конторы о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца;

Регистрация сделок по отчуждению (приобретению) квартиры в Комитете
муниципального жилья

В настоящее время переход права собственности на жилое помещение закрепляет Комитет муниципального жилья.
Лицам, желающим совершить сделки по отчуждению (приобретению) квартир, необходимо предоставить в КМЖ следующие документы:
1. Заявление установленной формы, удостоверенное личной подписью гражданина и скрепленное печатью РЭУ (ДЭЗа) по месту жительства. Если продавцом выступает юридическое лицо, заявление удостоверяется подписью его руководителя и скрепляется печатью.
Следует обратить внимание, что при наличии других лиц, зарегистрированных в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданину, необходимо письменное согласие о совершаемой сделке всех совместно проживающих и зарегистрированных на этой жилплощади лиц. При наличии лиц, не зарегистрированных в жилом помещении, но обладающих наравне с собственником правом общей собственности (долевой, совместной), заявление подписывается всеми сособственниками и заверяется печатью РЭУ по месту жительства.
2. Паспорт или иной документ, его заменяющий. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы.
3. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (нотариально удостоверенный договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве собственности и т. д.);
4. Подлинники договоров, по которым совершается сделка (по числу участвующих в сделке сторон), и один экземпляр нотариально удостоверенной копии;
5. Справку Бюро технической инвентаризации с оценкой стоимости имеющегося в собственности жилого помещения (форма N 11-а);
6. Выписку из домовой книги;
7. Заверенную РЭУ (ДЭЗом) копию финансового лицевого счета;
8. Письменное согласие органа опеки и попечительства - при проживании несовершеннолетних в жилом помещении, а также в случае, если несовершеннолетние там не зарегистрированы, но обладают наравне с ним правом общей долевой собственности;
9. Справка ГНИ об уплаченных налогах;
10. Экспликация;
11. Квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту.
Для регистрации факта перехода права собственности на жилое помещение в КМЖ необходимо присутствие всех участников сделки либо их доверенных лиц.
При этом следует помнить, что в случаях, когда сделка совершается по доверенности, согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно являлся.
После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров, на которых должны быть проставлены: штамп с номером реестра; круглая печать КМЖ; штамп с указанием принадлежности стороне сделки: "экземпляр продавца" либо "экземпляр покупателя". Заявление о регистрации не подлежит рассмотрению в следующих случаях:
а) если право пользования, владения и (или) распоряжения жилой площадью оспаривается в судебном порядке;
б) если жилое помещение является предметом залога;
в) если на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела или по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами и законами города Москвы;
г) если отсутствует согласие органа опеки и попечительства - в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние не зарегистрированы в этом помещении, но обладают наравне с собственником правом общей долевой собственности.

В заключение хотелось бы еще обратить Ваше внимание на:
1) Право собственности у Вас появится не с момента заключения договора купли- продажи, а с момента регистрации права собственности.
2) При покупке квартиры (комнаты) вы будете иметь право на налоговые вычеты.

Так же выкладываю Вам для ознакомления ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Изменено пользователем Damaskus

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Цитата(PAPA @ 9.8.2007, 21:48)
Собираюсь приобрести квартиру(комнату в квартире). Как юридически правильно оформить покупку и на что обратить внимание при сделке.Сама покупка будет производиться в другом городе.При обращении в агенство было объявлено-стоимисть услуги-25% от покупки.Дорого!Вот и хотелось бы узнать что меня может ждать при покупке напрямую с продавцом через газету.

Лучше объект недвижимости искать самому по объявлениям в СМИ и т.п. А оформление самой сделки делать ч/з Агенство недвижимости, нотариуса или знакомого юриста - эта услуга в разы меньше, чем 25% от покупки. Заодно и проконсультируйся у этих юристов (ч/з кого будешь оформлять сделку) ПОПОЛНОЙ.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Цитата(stoik @ 10.8.2007, 9:58)
Заодно и проконсультируйся у этих юристов

Вот и начал консультироваться здесь.чтобы там хоть какие-то азы знать.
Damaskus спасибо!Будут еще какие-нибудь идеи-подбрось!

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Цитата(PAPA @ 10.8.2007, 15:11)
Вот и начал консультироваться здесь.чтобы там хоть какие-то азы знать.
Damaskus спасибо!Будут еще какие-нибудь идеи-подбрось!


Советую еще почитать учебник по недвижимости в коммерческом обороте. Там все подробно- ни один юрист так не объяснит как там написано wink.gif

Выкладываю: Изменено пользователем Damaskus

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Пожалуйста, войдите, чтобы комментировать

Вы сможете оставить комментарий после входа в



Войти
Авторизация  

  • Последние посетители

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×